Где-то на фразе «и этот дом стоит всего 750 тысяч евро» я зацепилась за передачу.
Передача была посвящена вопросам покупки недвижимости за рубежом. Меня заинтересовало местоположение дома.
Болгария. — Однако!
Почему-то у людей, покупающих дачу на Черном море на заемные деньги, интересовало слишком мало вопросов о стоимости содержания, налогах и пр.
А причина покупки дома именно в Болгарии была в том, что «супруга с детьми уже несколько лет отдыхала здесь».
На ютюбе есть все серии этой прекрасной передачи.
Как купить таунхаус за 800 тысяч евро в Болгарии:
Два года назад я делала ролик про приморскую недвижимость — скрипт ниже.
В этой статье я хочу поговорить с вами о приобретении приморской недвижимости.
Сейчас очень многие мечтают о домике у моря. Доступность цен на недвижимость в развивающихся странах, таких как Болгария, Черногория, Египет, стимулирует подобные покупки. Кажется выгодным получить 2 в 1: с одной стороны место для отдыха, с другой — доход от сдачи в аренду. Но так ли все просто.
Попробуем разобраться.
Для начало нужно определить цели покупки. Недвижимость может быть местом для постоянного проживания, объектом инвестиций и местом для отдыха, т.е. своеобразной дачей.
Если вы будете использовать недвижимость для постоянного проживания, то вопросы доходности для вас малоактуальны. Вместо них нужно озаботиться миграционными вопросами: возможностью получения долгосрочных виз или вида на жительство. Например, в шенгенской зоне наличие недвижимости не дает право на проживание более 180 дней в году. Для более длительного пребывания вам нужно искать подходящие миграционные программы.
Кроме того, вас должно интересовать наличие развитой инфраструктуры, медицинского обслуживания, а так же климат приморского города. Могут быть актуальны вопросы образования для детей или внуков.
Если недвижимость приобретается в качестве инвестиционного объекта, для получения рентного дохода, то нужно обратить внимание на другие аспекты.
Аренда в приморских городах обычно сезонна. Сколько длится подобный сезон в среднем в той местности, где находится объект недвижимости? На средиземном и Адриатическом морях, например, подобный сезон лишь 3-4 месяца.
Какой доход с недвижимости можно получить при полной загрузке в сезон.
Обратите внимание, что аренда на морских курортах краткосрочная, значит нельзя рассчитывать на полную заполняемость недвижимости.
Насколько заполнен рынок? Отели, местные жители и другие покупатели инвестиционной недвижимости будут конкурировать с вами за туристов-арендаторов.
Оцените привлекательность курорта, а так же толщину собственной записной книжки. Сможете ли вы самостоятельно обеспечить поток клиентов?
Часто рентная доходность у приморской недвижимости не превышает 1 -2%, значит, чтобы получить больший доход инвестору стоит рассчитывать только на рост стоимости недвижимости. В этом случае нужно более тщательно подходить к выбору объекта и обратиться за помощью к профессионалам.
Еще один вариант приобретения недвижимости в качестве места для отдыха. Как оценить, насколько он привлекателен? Что выгоднее ездить отдыхать в отели или в собственное жилье?
Если вы наемный работник, то ваш отпуск всего 28-40 дней, причем не всегда полностью выпадает на лето. В другое время недвижимость будет простаивать.
Оцените прямые издержки, которые будет приносить собственная недвижимость. Все то, что обычно обеспечивают отели, вы будете оплачивать самостоятельно: коммунальные услуги, такие как электричество, водоснабжение, вывоз мусора, расходы на интернет и телевидение, а так же налоги и страховки. Услуги по уборке и охране недвижимости, так же могут понадобиться.
Недвижимость со временем стареет, а значит, вам придется ее ремонтировать, менять технику и мебель.
Вы все еще считаете, что это выгодно?
Тогда учтите доход, который вы могли бы получить при инвестировании суммы затраченной на приобретение недвижимости. 7-8% годовых для расчета достаточно.
Т.е. приобретая недвижимость за 100 тысяч евро, вы недополучаете 7-8 тысяч ежегодного дохода, которого с учетом прямых издержек на недвижимость хватит даже на продолжительный отдых в различных приморских городах.
И в заключение хочется сказать. Каких бы целей вы не хотели достичь покупка недвижимости должна быть взвешенной и просчитанной, эмоциональные решения обычно дорого стоят.
8 августа в 20:00 — бесплатный вебинар об инвестировании в зарубежные фонды через программы unit-linked.
